Con l'ordinanza n. 7247 del 26 marzo 2026, la Corte di Cassazione ha posto fine a un significativo contrasto giurisprudenziale sorto all'indomani della riforma del condominio (L. n. 220/2012), fornendo un'interpretazione chiara e restrittiva dei poteri dell'amministratore in regime di “prorogatio imperii”.
Tale istituto era stato elaborato dalla giurisprudenza precedente alla riforma del Condominio del 2012, e consentiva all'amministratore cessato dall'incarico (per scadenza, revoca o dimissioni) di continuare a esercitare la pienezza dei suoi poteri gestionali fino alla nomina di un sostituto, conservando il diritto al compenso. Questa costruzione, basata su una presunzione di volontà dei condomini volta a garantire la continuità gestionale, è stata messa in discussione dall'introduzione dell' art. 1129, comma 8, c.c., che satbilisce che alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto a "eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi" così generando due orientamenti contrapposti in seno alla stessa Cassazione:
Un primo orientamento estensivo, (Cass. n. 424/2026), sosteneva che, anche dopo la riforma, l'amministratore in “prorogatio” conservasse tutte le attribuzioni ordinarie di cui all'art. 1130 c.c., in qunato la nuova disposizione del comma 8 non avrebbe limitato i poteri, ma solo "esplicita[to] il permanere della sua responsabilità [...] rispetto alle situazioni di emergenza";
Un secodno orientamento, restrittivo, (Cass. n. 14039/2025), interpretava, invece, la norma come una "drastica compressione dei poteri gestori dell’amministratore, pressoché annullati al maturare del biennio dalla nomina" [Cass. Civ., Sez. 2, N. 14039 del 26-05-2025], limitando la sua competenza alle sole attività urgenti e gratuite.
L’Ordinanza n. 7247/2026, che segna una svolta interpretativa sul tema, risolve il contrasto aderendo con decisione all'orientamento restrittivo, così superando definitivamente la tradizionale concezione della “prorogatio” piena.
E tanto fa partenso dal dato testuale, ritenuto inequivocabile. La legge, infatti, parla esplicitamente di "attività urgenti" e nega il diritto a "ulteriori compensi", dal che si deve concludere che un'interpretazione che consentisse la prosecuzione della gestione ordinaria retribuita si porrebbe in insanabile contrasto con il "significato proprio delle parole" .
Inoltre, la pronuncia evidenzia come la tesi della “prorogatio” piena sia incompatibile con l'impianto complessivo della riforma, in quanto la prosecuzione di fatto del rapporto, con relativo compenso, eluderebbe la norma che impone, a pena di nullità, la specificazione analitica del compenso ad ogni nomina o rinnovo (art. 1129, c. 14, c.c.).
Il rapporto tra condominio e amministratore, infatti, è un mandato, che si estingue per scadenza del termine (art. 1722, n. 1, c.c.) e ciò che residua dopo la cessazione non è una continuazione del contratto, ma un "rapporto giuridicamente nuovo", un obbligo ex lege fondato sul dovere di correttezza, senza che la natura del rapporto consenta l'analogia sia con la “prorogatio” degli organi pubblici, sia con quella degli amministratori di società (art. 2385 c.c.).
Sulla base di tali considerazioni, la Corte ha enunciato il seguente principio di diritto, destinato a diventare un punto di riferimento:
> "l’amministratore di condominio, alla cessazione dell’incarico [...], non può continuare ad esercitare tutti i poteri previsti dall'art. 1130 c.c., né ha più diritto ad alcun compenso per l’attività ulteriormente svolta, essendo tenuto ad eseguire, al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni, le sole attività urgenti che non possono essere differite, senza danno o pericolo, in attesa della nomina assembleare o giudiziale del nuovo amministratore" [Cass. Civ., Sez. 2, N. 7247 del 26-03-2026].
Le conseguenze pratiche di tale decisione sono dirompenti e immediate, sia per l’amministratore sia per i condomini:
- L'amministratore uscente non può più convocare l'assemblea ordinaria, approvare preventivi, gestire i pagamenti correnti o compiere atti di ordinaria amministrazione. La sua competenza è circoscritta a interventi indifferibili per prevenire un danno (es. riparazioni urgenti per infiltrazioni).
- L'attività urgente è svolta a titolo gratuito, quale obbligo legale derivante dal precedente rapporto.
- l'onere della continuità gestionale sull'assemblea viene spostata sull’assemblea, che viene pertanto responsabilizzata firtemente. I condomini sono dunque incentivati a provvedere tempestivamente alla nomina di un nuovo amministratore per non incorrere in una paralisi gestionale, essendo venuta meno la "rete di sicurezza" della “prorogatio” piena.
In conclusione, l'ordinanza n. 7247/2026 segna un punto di non ritorno, allineando la disciplina della “prorogatio” dell'amministratore di condominio a principi di maggiore rigore formale e responsabilità. Se da un lato chiarisce in modo definitivo i limiti dell'amministratore uscente, dall'altro responsabilizza i condomini, chiamati a un ruolo più attivo e solerte per garantire il corretto funzionamento della vita condominiale.
